Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH Analyse

Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH | Immobilien | 3,75% Kupon | Fälligkeit am 31.01.2025

Unternehmensanleihe auf Basis
Wertpapierprospekt (Januar 2018) gebilligt am 24.01.18
Angebotsfrist: 29.01 - 21.1.2019
Stückelung: €1,000
ISIN/WKN: DE000A2G9G80/A2G9G8

 

Analyse (auf Basis JA 2016 HGB)




Kapitalstruktur/Verschuldung
 


Gleichrangige Schulden
 


Verschuldung
 


 Rangfolge
 "Nicht nachrangige Verbindlichkeiten der Emittentin"
 

 Verbindlichkeiten resultierend aus 1. Anleiheemission: €49,7m
 Vorrangige/dinglich besicherte Verbindlichkeiten iHv €0,9m


  1 Anleihe:
  - 2015-2019, Volumen €50m (netto: 49,73) - (vollständig platziert), Kupon 3,75%


  Da kein bilanzielles Kapital vorliegend, macht die Verschuldung die Gesamtsumme der Bilanz
  aus. Verschuldung zum Anlagevermögen (Fixed Assets): 325%


 Kommentar:
 Zum Listing sind die Anleihen nicht mit Immobilien besichert und ordnen sich auf Holdingebene neben anderen Anleihefinanzierungen ein.
 Dadurch treten diese in einen strukturellen Nachrang zu dinglich-besicherten Kreditfinanzierungen im Falle des beabsichtigten
 Immobilienerwerbs. Darüber hinaus ist der Emittent "überschuldet", da negatives Eigenkapital vorliegend. Im Hinblick auf Bankverbindlichkeiten,
 Verbindlichkeiten der Töchtergesellschaften infolge von Gewinn- oder Liquidationsausschüttungen, sowie die früheren Fälligkeiten und teilweiser
 Besserstellung früher-begebener Anleihen sind die Ansprüche aus dieser Anleihe damit klar wirtschaftlich nachrangig.


 



Sicherheiten-Struktur


Buchgrund-schuld


Sicherheiten-konto


Verpfändung Mietzahlungen


Garantoren / Bürgschaften


 
 Besicherung (Collateral)
 

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 Kommentar:
 Gänzlich unbesicherte Bondstruktur, was ungewöhnlich für einen Immobilienbond ist.


 



Kontrolwechsel


Insolvenz
 


Zahlungs-unfähigkeit


Liquidation


Zahlungsverzug
 


Einstellung der Geschäftstätigkeit


Vermögens-verkauf ("gesamt" oder "wesentlich")


Drittverzug
 


 
 Basis-Covenants (Kündigungsrechte)
 

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 Ja, für Emittentin oder eine wesentliche Tochtergesellschaft (definiert als 40% der  Konzernerlöse oder 40% der Bilanzsumme).


 Ja, bei schriftlicher Erklärung über Zahlungsunfähigkeit an die Bond-Investoren.


 Ja, solange kein Zusammenschluss mit einer anderen Gesellschaft.


 Ja, nur für die Emittentin, nur nach 30 Tagen und wenn nicht innerhalb der 60 Tage dieses  aufgehoben oder ausgesetzt wurde.


 Ja, für Emittentin, für den Fall dass der Wert > 70% der Bilanzsumme übersteigt.


 Ja, für Emittentin, für den Fall, dass der Wert > 70% der Bilanzsumme übersteigt.
 


 Ja, falls eine Zahlungsverpflichtung ab 1.000.000 Euro von Emittententin oder einer  wesentlichen Tochtergesellschaft nicht innerhalb von 30 Tagen beglichen wird.


 Kommentar:
 Übliche Covenants, welche mit Kündigungsrechten zugunsten der Investoren versehen sind, sind ausreichend vorliegend. Lediglich, im Falle  eines Kontrollwechsels liegt kein Kündigungsrecht von Seiten der Investoren vor.


 



Rating-Covenant


Mittelverwen-dungskontrolle


Verschuldung / "LTV"


Besicherte Verschuldung / "Secured LTV"


Limit Verschuld. Tochterebene


Negativ-verpflichtung
 


Eigenkapital-quote


Zinsdeckungs-quote


Transaktionen mit "Verbundenen Unternehmen"


Veräußerung Vermögens-werten


Beschränkung bestimmter Zahlungen
 


Ausschüttungsbegrenzung


Notierung


Berichts-pflichten


 
 Wesentliche Covenants (inkl. definierter Rechtsfolge)
 

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 Vorliegend, jedoch liegt nur eine Einschränkung auf Kaitalmarktverbindlichkeiten vor und nicht  auf andere Finanzierungsformen (z.B. Bankkredite).


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 Ja, bis zu 60% des Bilanzgewinns dürfen von Emittentin oder einer Tochtergesellschaft  ausgeschüttet werden.


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 In H1 2018 geplant.


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 Kommentar:
 Das Covenant-Paket ist unterdurchschnittlich. Wesentliche Sicherheiten- und Informationsrechte, die üblicherweise den Investoren zustehen,  fehlen gänzlich.


 



Call-Recht


 
 Recht auf vorzeitige Rückzahlung durch die Emittentin (Call-Recht)
 

 Ja, zu 100%, ab 1. Januar 2024 mit einer 30-tägigen Frist.


 Kommentar:
 Die Emittentin räumt sich die Möglichkeit zur vorzeitigen Rückzahlung der Anleihe ein, jedoch erst nach einer 6-jährigen Laufzeit der Anleihe.


 



Jahresabschluss


Halbjahresabschluss


Vierteljährliches Reporting


Unternehmens-kalender


Informations-update


 
 Berichtspflichten
 

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 Kommentar:
 Die verpflichtet sich zu keinen Informations- und Transparenzmaßnahmen zugunsten der Bondinvestoren. Es gibt lediglich den Hinweis, dass  Bekanntmachungen im Bundesanzeiger, wie auch auf der Webseite der Emittentin veröffentlicht werden (§ 13 Anleihebedingungen).


 



Änderungen der Anleihebedingungen
 
 


Gläubigerver-sammlung
 


Gemeinsamer Vertreter


 
 Wahlrechte der Gläubiger (Gläubigervertreter)
 

 Ja, durch Antrag der Emittentin und mit mehrheitlicher Zustimmung der Anleihegläubiger  (einfache Mehrheit der an der Abstimmung teilnehmenden Stimmrechte); bei wesentlichen  Anleihebedingungen mit 75% teilnehmende Stimmrechte einzuhalten (nach § 5 Abs 3 SchVG).


 Bei 5% der Stimmrechte vom insgesamt ausstehenden Betrag (Vorschläge einreichbar zur  Abstimmung).


  Möglich, durch beschluss einer qualifizierten Mehrheit der Bondinvestoren.


 Kommentar:
 Übliche Klauseln beinhaltend.